Vous souhaitez effectuer une évaluation immobilière ?
Vous êtes un particulier, et vous voulez une évaluation de la valeur de votre bien immobilier, pour le mettre en vente ou en location? Voici nos conseils clés pour une bonne évaluation immobilière.
Comment évaluer un bien immobilier
Comment réaliser une bonne évaluation immobilière (c'est à dire apprécier la valeur à laquelle un bien immobilier est vendable). C'est une étape indispensable pour tout ceux qui s'aventurent dans la vente leur biens sans passer par une agence immobilière. Le prix des bien immobilier gouverne, au-delà de l'investissement, la vie des personnes, des institutions et des états. Le contraste est saisissant : d'un côté, un risque majeur pour les économies d'une sous évaluation, de l'autre, des pratiques trop souvent archaïques d'évaluation des prix. Le phénomène est encore amplifié par la multitude des formes d'analyse.
Les principales méthodes d'évaluation d'un bien immobilier
Quelques méthodes d'évaluations de la valeur d'un bien immobilier ?
Une évaluation immobilière peut se faire suivant trois grands axes :
- Le calcul du coût de remplacement déprécié du bien. Cette approche convient en particulier aux bâtiments à usage unique ou hors marché (écoles, mairie, atelier…).
- La comparaison des prix pratiqués sur le marché pour des biens semblables.
- L'actualisation des gains futurs générables avec le bien.
La tâche étant particulièrement difficile, elle est généralement confiée à un spécialiste (expert immobilier) qui va prendre en compte certaines données et utiliser quatre grandes méthodes qui sont des applications des trois approches précédentes.
Les aspects physiques d'une évaluation immobilière.
Ces aspects touchent pour l'essentiel à la nature du bâtiment et de son environnement immédiat :
- La destination actuelle (le potentielle)
- La qualité architecturale, qualité des matériaux, la beauté etc.,
- Les dimensions du terrain, (surface habitable du bien immobilier, surface corrigée, etc.)
- L'état d'entretien du bien immobilier
- Le niveau de confort interne, existence de nuisances externes…,
- Emplacement et le voisinage de la maison ou de l'appartement.
Les aspects économiques d'une évaluation immobilière :
- La conjoncture économique générale
- La conjoncture locale, " le marcher immobilier parisien fasse au marcher immobilier de la province " etc.
- La conjoncture spécifique à l'immobilier : surplus ou pénurie du type de bien immobilier analysé (pénurie de propositions de locations d'appartements ou de maisons), perspectives d'avenir du marché immobilier, etc.
Les aspects juridiques d'une évaluation immobilière:
- Le coefficient d'occupation des sols qui détermine le nombre maximal de m² constructibles.
- Le mode d'occupation du local (loi de 48, habitation, bureaux, etc.),
- Les limitations accordées au droit d'aliéner (droit de préemption urbain, des fermiers et des SAFER).
Les quatre grandes méthodes d'évaluation immobilière
En général, les experts immobiliers utilisent parallèlement plusieurs méthodes afin d'en recouper les résultats. Il faut toute fois savoir que, comme il n'existe pas de prix de marché incontestable, il n'existe pas non plus d'évaluation incontestable. Dans le cas d'une évaluation avant " vente à la barre " ou par saisie immobilière devant le tribunal de grande instance, l'expert immobilier établit une valeur à la casse généralement égale à 75 % de la valeur de marché.
Les évaluations immobilières par indexation
Une évaluation immobilière par indexation peut être pratiquée quand, dans un passé relativement proche, une évaluation a été établie de manière suffisamment crédible par une vente, une autre évaluation, une décision de justice, un redressement fiscal etc… Cette valeur est alors indexée en fonction de l'évolution des prix des biens immobiliers semblables.
Une évaluation immobilière par comparaison
Ce type d'évaluation immobilière consiste à comparer un bien immobilier avec d'autres biens immobilier de même type ayant fait l'objet de transactions récentes, d'évaluations, de décisions de justice ou encore de décisions de l'administration fiscale. Par analogie on en déduit la " valeur de marché ".
Une évaluation immobilière par évaluation du coût de remplacement déprécié
Cette méthode d'évaluation immobilière consiste à estimer le coût de remplacement du bien immobilier et à appliquer au résultat un coefficient de vétusté. A ceci, on ajoute la valeur du terrain considéré comme vacant et suivant son usage optimal. Le résultat de cette méthode est d'autant plus précis que le bien immobilier est récent. Pour obtenir une véritable valeur de marché suivant cette méthode, il faut tenir compte de toutes les désuétudes et en particulier les désuétudes économiques.
Une évaluation immobilière par actualisation des revenus
Ce type d'évaluation immobilière consiste, à partir d'un revenu généralement connu avec précision, à remonter vers le capital. Le revenu dépend plus souvent des circonstances et des règlements que de la valeur du bien immobilier. En outre, le " taux d'actualisation " ne pouvant s'apprécier que par comparaison, cette méthode se rapproche dans une certaine mesure d'une méthode d'évaluations immobilières par comparaison.
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